Инвестиционная привлекательность жилищного строительства в Краснодаре

Интерес девелоперов и инвесторов к рынку жилой недвижимости Краснодара и в современных условиях развития экономики остается высоким. Одной из причин этого является большая емкость платежеспособного спроса. Количество сделок в прошлом году по покупке строящейся недвижимости в Краснодаре превысило докризисные значения и достигло исторического максимума. Не только этим примечателен этот рынок и обращает все большее на себя внимание инвесторов по сравнению с другими регионами ЮФО. В данной статье в обобщенном виде дана оценка развитию рынка жилищного строительства Краснодара в последние годы и его инвестиционной привлекательности.

Строят без оглядки

Активность девелоперов на рынке можно проиллюстрировать показателем ежегодного ввода жилья в эксплуатацию. Уже в период 2007-2008 гг. этот показатель превысил 1,1 млн. кв. м и стабильно взрастал. Положительный тренд был сломлен только в период влияния на рынок глобального экономического кризиса - в 2009 г. Отсутствие готовности к такому крутому повороту событий привела к «замораживанию» части строящихся объектов, что привело к снижению объема жилой площади за год более, чем на 30%. Однако пессимизм девелоперов длился недолго. Приспосабливаясь к новым условиям хозяйствования 1 млн. кв. м в год нового жилья был снова достигнут уже в 2010 г. и с тех пор показатель только возрастал. В прошлом году мы наблюдали максимальный за современную историю объём вводимого жилья — свыше 1,5 млн. кв. м.

Другой показатель, который позволит оценить активность строительных компаний Краснодара – это собственно объем строящихся проектов. По состоянию на конец первого полугодия 2013 г. он составил около 1,9 млн. кв. м жилой недвижимости. За прошедшие годы (2005-2012 гг.) объем предложения увеличился в 1,9 раза — с 1,01 млн. кв. м.

Но много ли это или мало? Может в других городах страны объемы ввода жилья и строительства еще более высоки, и Краснодар в этом отношении мало чем отличается? Для это можно изучить объем строительства жилья, приходящийся на 1 жителя города и сравнить его. В Краснодаре этот показатель составляет 2,2 кв. м строящейся жилой площади на 1 чел. В других крупных городах данное значение не превышает и 1,2 кв. м/чел (Казань), а в ближайшем крупном городе Ростов-на-Дону он составляет 0,8 кв. м. Значения показателя у различных аналитиков несколько отличаются, но все они едины в одном – объем предложения в Краснодар крайне высок. Это дает основание оценить конкурентную ситуацию в этом сегменте экономики как напряженную.

Очередь из покупателей

Безусловно у такой ситуации безудержного строительства есть свои причины. И главная - это спрос. Его емкость в Краснодаре высока, удивительно, но при таком предложении перенасыщения рынка нет и спрос на наиболее привлекательные и ликвидные жилые комплексы приводит к ажиотажным продажам. Выводы о высоком спросе можно сделать проанализировав основной его показатель – количество совершенных сделок.

Значительный рост спроса на жилье наблюдался приблизительно с 2006 г. По итогам предкризисного периода (конец 2008 г.) ежегодный объем сделок составил 10,5 тыс. ед. Безусловно, влияние глобального кризиса на активность покупателей было огромным. В 2009 г. негативные тенденции в экономике и негативные ожидания потенциальных покупателей привели к тому, что число сделок по итогам года снизилось более, чем на 25% и составило около 7,6 тыс. ед. Восстанавливаться спрос начал уже в 2010 г., число заключенных сделок практически достигло докризисного максимального уровня.

Главным «двигателем» восстановления стало наращивание ипотечных сделок, а также рост уверенности потребительских настроений покупателей, обусловленный положительной динамикой показателей уровня жизни населения. В 2011-2012 г. активное наращивание объема спроса продолжилось. По итогам 2011 года количество сделок на первичном рынке МЖС г. Краснодар составило около 17 тыс. ед., что на 58% превышает значение за 2010 г. А в 2012 г. спрос достиг рекордного за все годы развития значения. Было заключено около 22 тыс. ед. сделок.

Сравнивания количество сделок в других развитых городах страны, мы сделали вывод о том, что в расчете на численность постоянного населения этот показатель в Краснодаре оценивается как очень высокий. Он более, чем в 5 раз превышает значения в других региональных центрах.

Высокий уровень спроса подтверждают исследования других участников рынка. Например, по данным Центробанка, имеющимся в открытых источниках информации, рост спроса на жилищные кредиты в Краснодарском крае по итогам 1 квартала 2013 года составил 141%, в то время как в среднем по России этот показатель был 123%, а в ЮФО – 138%. За этот период в крае на ипотеку выдано более 6 млрд руб. В Ростовской области эта цифра приблизительно на 30% меньше. Ипотечное кредитование – основной фактор активности спроса на жилищном рынке, его большой прирост полностью подтверждает представленные показатели активности спроса.

Приведенные выше данные позволяют понять почему девелоперские компании столь активны на рынке в последние годы. Уровень спроса на покупку строящегося жилья в Краснодаре существенно высок, год от года показывает рекорды роста.

Деньги есть

Справедливо заметим, что мало девелоперу большой емкости спроса для формирования инвестиционной привлекательности. Важным фактором является и его платежеспособность. Расчеты показывают, что в Краснодаре она также высока. Основным следствием и подтверждением этого является последовательный активный рост цен на жилье, который наблюдается в паре с ростом уровня спроса.

В течение 2002-2008 ежегодный рост стоимости строящегося жилья был очень высокими. С наступлением кризиса уровень цен стал стабильно снижаться. В связи с падением емкости платежеспособного спроса многие строительные компании были вынуждены предпринимать крайние меры. Снижение цен реализации была одной из таких мер. Отчасти поэтому отрицательная динамика цен на жилье наблюдалась не только в 2009 г. (к концу года цена снизилась с 46,2 тыс. руб./кв. м до 41,7 тыс. руб.), но и в 2010 г. (снизилась до 39,4 тыс. руб./кв. м), в котором уровень спроса и предложения уже восстанавливались. Причиной этому были как факторы спроса (платежеспособность покупателей еще была снижена), так и факторы предложения (доля новостроек на начальной стадии строительства возросла, предложение сконцентрировалось в наиболее дешевых и доступном сегменте – эконом-классе). С 2011 г. оснований девелоперам для повышения цен стало более чем достаточно: средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке г. Краснодар возросла на 4,3% и достигла значения 41,1 тыс. руб. за 1 кв. м. По итогам прошлого года темп роста ускорился до 5,8%.

Когда?

Динамика основных рыночных категорий (спрос, цена) говорит о высокой инвестиционной привлекательности жилищного строительства в Краснодаре. Однако все ли так хорошо? За прошедшие месяцы 2013 г. все больше аналитиков стараются трезво оценивать ситуацию. В громадных объемах предложения и «пиковых» количествах сделок кроются и негативные тенденции.

Емкость спроса не безгранична, ежегодные высокие темпы роста сделок не могут длиться вечно, показывая постоянные рекорды. Это противоречит самой сущности рыночного механизма. Уже достигнутое рекордное число сделок в Краснодаре, уровень наращивания которого практически исчерпан, говорит о том, что физический объем платежеспособного спроса близок к максимуму и не может возрастать постоянно. С другой стороны на рынок будет «давить» прогнозируемый значительный рост объема предложения. Приближает момент насыщения рынка предложением, объемы которого не будут снижаться, как показывает прогноз девелоперской активности. Уже текущий объем является крайне большим (в несколько раз больше, чем в других региональных центрах). При этом ожидается, что объем новых строительных площадок в ближайшие годы станет активно возрастать. Среди масштабных площадок, строительство жилья на которых будет вестись в ближайшие годы, можно выделить, например, проекты компании ЗАО «Сувар Эстейт» (площадь территории 75,6 га), компании «Зеленый сад Кубани» (73,3) га, компании ЗАО «Патриот», дочерней структуры ЗАО «ИНТЕКО» (62 га) и другие.

Все это может привести к профициту предложения и недостатку платежеспособного спроса. В результате такой ситуации рост цен на первичном рынке Краснодара может остановиться или даже стать отрицательным. Расчеты специалистов ЮИКЦ и применение метода экспертных оценок позволяет предположить, что это может произойти в 2014 г. Высокая конкуренция станет главным фактором, сдерживающим в перспективе цены на первичном рынке многоэтажного жилищного строительства Краснодара. Ожидается, что уровень цен в скором времени замедлится. Прогнозируется, что ежегодный темп прироста цен в течение 2013-2014 гг. не превысит 3-5%. Ежегодное число сделок может снизиться до 15-18 тыс. сделок в год.

Несомненно, что в текущих рыночных условиях инвестиционная привлекательность жилищного строительства в Краснодаре является высокой и спрос позволяет наращивать объемы предложения без снижения цен реализации. Однако в среднесрочной перспективе мы станем свидетелями насыщения рынка и замедления основных его показателей. Это не говорит о том, что рынок перестанет быть привлекательным для строительных компаний. Главным выводом является то, что на нем останется место успешным проектам, однако требования к девелоперам со стороны потенциальных покупателей ужесточатся. Сложные рыночные взаимосвязи потребуют (уже требуют) от строительных компаний постоянного мониторинга рыночной ситуации, так как риски неверной оценки потенциала рынка для будущего проекта станут значительно более высокими. Влияние покупателя возрастет многократно.