Оборудование 5 декабря 2016

Как сохранить право аренды земельного участка

Текст: Ю. Жадан, Д. Быстрова, юристы Адвокатского бюро «Степанов и Аксюк»

Крупные земельные массивы, арендуемые агропредприятиями, часто находятся в общей долевой собственности нескольких физических лиц, что вызывает немало сложностей в использовании участков. Существует несколько инструментов, способных помочь сельхозпроизводителям отстоять свои права и интересы в спорных ситуациях.

Земля для арендатора является наиболее ценным активом, и вложения в него требуют планирования на долгосрочную перспективу. Разумеется, осуществлять большие инвестиции целесообразно, когда есть уверенность, что права на участок не будут утрачены. Однако нередки случаи, когда граждане инициируют процесс выдела земельных участков в счет принадлежащих им долей.

ПОЛЕЗНЫЕ СОВЕТЫ

В юридической практике встречались случаи, когда арендаторы пользовались земельным участком, полагая, что до окончания срока аренды оставалось больше года, в то время как из исходного надела уже была выделена часть и находилась в аренде у третьих лиц. Последние изменения, внесенные в федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — закон об обороте), вовсе упростили процедуру выведения, допустив выдел из земельного участка без проведения общего собрания. Исходя из практического опыта, арендаторам в целях защиты собственных интересов рекомендуется использовать несколько инструментов.

Первая рекомендация — держать все под контролем. Необходимо отслеживать информацию обо всех арендуемых участках, а с определенной периодичностью, например раз в месяц, запрашивать выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним — ЕГРП. Это самый достоверный способ определить, не реализовал ли кто-нибудь из дольщиков своего права на выдел земельного участка. Для удобства выписку можно заказать в электронном виде, а также на сайте Росреестра оформить подписку на определенное количество справок.

С 1 июля 2011 года в закон об обороте были внесены изменения: при передаче земельного участка в аренду дольщик, не согласный с условиями передачи, вправе выделить его в счет принадлежащей ему доли. Практика применения этой нормы показала, что ее действие распространяется и на случаи внесения изменений в ранее заключенный договор аренды. Фактически любое изменение соглашения может быть расценено судом как передача участка в аренду на новых условиях, что дает дольщикам право на выдел. Значит, существенно возрастает риск уменьшения площади арендуемых земель. Поэтому во избежание споров рекомендуется без серьезной необходимости не вносить изменений в договор аренды до окончания срока его действия.

Однако нередко складываются ситуации, когда один из дольщиков планирует реализовать право на выдел без внесения каких-либо изменений в договор. В большинстве случаев Росреестр при регистрации прав на вновь образованный участок требует предоставления согласия на выдел, хотя встречаются отступления и от данного правила. По этой причине, если вы как арендатор не заинтересованы в выделе площади, согласия давать не следует. В практике компании встречались эпизоды, когда между дольщиком и арендатором существовала договоренность, в соответствии с которой участок после выдела должен был передаваться в аренду, но на деле он был передан фермеру, предложившему более выгодные условия найма. Во избежание подобных ситуаций, если есть необходимость выдела в период действия договора аренды, советуем «подстраховываться» заключением предварительного договора аренды.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Что предпринять, если собственник все же реализовал право на выдел принадлежащей ему доли в земельном массиве, и сохраняется ли у арендатора право аренды? Если выведение не связано с тем, что собственник выразил несогласие на передачу участков в аренду, то закон об обороте не применяется, и право аренды сохраняется. В этом случае Росреестр должен перенести запись об аренде при регистрации права собственности на вновь образованный надел. Однако не все территориальные отделы этой государственной организации это осуществляют, именно поэтому арендатору необходимо отслеживать информацию о своих участках. Если Росреестр не перенес запись об аренде на вновь созданный надел, рекомендуется оспаривать бездействие регистрирующего органа в судебном порядке. Однако судебная практика не всегда поддерживает такую позицию. Не признавая за арендатором сохранения права аренды, суды указывали, что объект аренды — земельный участок — в результате выдела перестал существовать, ведь границы прежнего после образования нового изменяются. Раз отсутствует сам объект, то и договор аренды прекратил свое действие. Однако подобное толкование не вполне соответствует нормам, регулирующим эти случаи. Дело в том, что ни Гражданский, ни Земельный кодекс такого основания расторжения договора аренды, как выдел земельного участка в счет доли, не предусматривают. Более того, надел является специфическим объектом права, поскольку изменение границ не приводит к его физическому уничтожению, а значит, объект аренды не утрачивается.

В конце прошлого года до Верховного суда РФ дошел интересный спор. Участник общей долевой собственности на собрании выразил согласие на передачу участка в аренду, но тем не менее выделил участок в счет принадлежащей ему доли. Верховный суд указал, что подобная ситуация прямо не урегулирована законом об обороте, а потому применяются нормы Земельного кодекса, которые такого основания прекращения договора аренды, как выдел земельного участка, не предусматривает. Иными словами, арендатор своих прав не утрачивает.

ДВОЙНАЯ АРЕНДА

Однако пока арендатор спорит с собственником образованного участка, последний тем временем может заключить договор аренды с иным лицом. Если суд подтвердит, что права предыдущего арендатора сохраняются, на земельном участке окажется два законных арендатора. Судебной практикой еще в 2011 году выработан подход, позволяющий обременять имущество двойной арендой. В случае с земельным участком это правило приобретает особенный интерес. Вполне естественно, что два арендатора не могут использовать надел, засевать его сельскохозяйственными культурами без каких-либо конфликтов, и таким образом начинается война за первенство. При этом даже если ваше право аренды возникло раньше, суды откажут в признании недействительным более позднего договора аренды. Тогда правовой защитой пользуется тот арендатор, который фактически эксплуатирует земельный участок по назначению. Другой арендатор получает лишь право взыскать убытки с собственника земли, возникновение которых еще нужно будет доказать в суде. Все описанные нюансы необходимо учитывать арендатору при урегулировании взаимоотношений с дольщиками и иными претендентами на арендуемый земельный участок.

Популярные статьи